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第一部分：前期策划服务一、项目发展策划商业地产的市场研究是一个专业性的科学工作。商业市场变化瞬息万变，项目要成功必须随时监控市场态势，跟踪市场动态并制定战略性的全局策略。1.全面了解城市商业市场状况和项目所在区域的商业市场状况，并由此找到最佳市场切入口，从市场定位上形成战略的引导性；2.对城市商业文化与消费文化的调查，为项目实现从功能深化到文化突围奠定良好的基础；3.挖掘项目机会，提炼项目价值最大化的开发理念与开发步骤；4.确定项目推广时机，以实现项目的良好销售及招商、保证资金回笼和利润最大化；5.目标客户（商家）分析，针对项目所在区域，进行项目目标消费群分析，锁定项目的目标消费群；6.确定商业项目业态组合及配比。同时，通过对市级商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断市级商用物业市场未来3—5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。二、项目整体开发战略的规划项目整体开发战略报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对开发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、销售、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体开发决策和计划方案：1.项目整体开发目标2.项目整体开发战略3.项目开发节奏的控制：分阶段开发战略4.项目总体战略定位确定5.项目核心竞争优势的构筑6.项目年度发展策略三、项目产品策划任何商业地产项目的销售（招商），最终都是回到产品与客户（商家）的直接对话上来，因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司责任与专业精神的体现。任何房地产项目都必须以市场的需求为尺度，以经营需求发展的趋势来规划产品，保持以好的产品来说服市场、以良好的口碑保持市场的领先优势。1）项目产品策划的市场依据2）项目产品规划理念设计3）项目产品的市场总体形象：产品功能、产品档次和主题形象4）项目规划概念设计：整体布局、建筑风格、交通组织、配套安排5）项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置6）项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比7）外立面设计建议8）广场设计建议9）中厅设计建议10）内部交通设计建议11）功能布局设计建议12）项目室内装修建议13）停车场规划设计建议14）客货梯设计建议15）其它配套设施及功能设计建议总结：1.从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议2.从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议3.从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计建议4.从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议5.从成本角度给予合理的经济预算建议6.从发展商利润最大化的角度，给予专业的整改建议，如一层的回旋设计，二层的借力设计7.从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间设计、消费者可达性设计四、项目业态组合策略1.整体功能组合设计、单层功能组合设计2.从商圈的融合性上对业态合理调整3.从项目整体需求上对业态合理定位4.从控制内耗的角度上对业态合理界定5.从各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求上对业态合理调整6.从各商家经营特点上对业态合理调整第二部分：项目发展顾问一、产品优化及修正二、市场跟踪及局部调整三、战略资源整合集成服务房地产竞争，很大程度上是资源的竞争。FIP相信，房地产避免风险的最佳方法就是选择与最优秀的专业公司进行合作。如果有幸作为项目整体推进的中坚力量，将根据房地产项目所处的各个专业领域，协助发展商选择和推荐各类专业公司，在实际操作中由发展商与FIP共同组成主控中心，对项目进行具体的执行和监控，确保推进的整体性和协调性。FIP相信，专业与经验的碰撞会产生1+1>2的效果，FIP非常乐意与发展商一起与各专业公司深入沟通，通过良好协作产生最大合力。（一）搭建专业平台FIP将凭借多年的地产运作经验和庞大的业内外资源网络，为发展商度身组建最合理而高效的专业工作团队提出专业意见，确保项目运作的专业化和高效化。核心专业公司1.规划公司2.建筑设计公司3.环境设计公司其它专业公司4.室内设计装饰工程公司5.效果图绘制公司6.公关及礼仪公司7.模型制作公司8.经营管理公司9.物业管理公司10.智能化设计安装公司11.展示系统设计制作公司12.环境设计工程公司13.其它■专家团队14.规划顾问团15.招商顾问团16.经营顾问团所有资源选择均以提升综合性价比为原则（二）管理体系设定房地产运营中的资源整合是一项高度专业化的工作。FIP（中国）商业地产运营机构将发挥整合资源的经验，协助发展商建立起一套完整的资源整合管理体系，使资源整合集成系统下的各项资源能够发挥出最大的效能。（三）战略资源运营四、项目品牌发展战略的制定从某种程度上说，做商业地产就是打造品牌，房地产招商的过程实质就是品牌建造、传播、推广和延伸的过程，谁拥有过硬的品牌，谁就占据商业地产的一席之地，品牌的塑造关系到项目的生存和发展。任何项目必须把建立品牌作为企业发展和项目推广的头等大事，只有通过项目品牌的建立，促进项目获得市场较高知名度和美誉度，形成良好的口碑传播与项目整体品牌平台的形成。通过企业品牌优势的形成从而树立项目的品牌，通过品牌效应带动项目的招商。第三部分：项目营销服务一、项目年度销售/招商推广计划FIP在项目前期市场调查和项目销售/招商战略与品牌发展的基础上，对项目的销售/招商进行综合考虑与设计。主要包括整体项目的价格策略及各阶段销售/招商策略、传播策略、媒体策略、招商管理、传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，以审核未来项目销售/招商推广的执行方案，使各项销售/招商推广方案能够有计划、有步骤地实施。1.销售/招商目标2.推广原则3.价格策略4.传播策略5.销售/招商阶段划分6.各阶段策略与具体执行7.广告费用以及分配二、项目销售/招商策划方案与现场包装方案FIP根据提交的《项目年度招商推广建议》与发展商就公开销售/招商筹备工作进行详尽沟通，就项目公开销售/招商的相关事宜，如公关活动、公开销售/招商现场布置等诸多方面形成操作性的执行细则。同时，对项目销售/招商现场的包装与销售/招商通道的布置包装提出建议。三、销售/招商队伍组建与培训（一）销售/招商队伍的组建（二）培训工作的开展四、销售/招商执行方案细则
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